Nhìn sâu vào bức tranh Bất động sản Việt Nam (*)

 

Nhìn sâu vào bức tranh Bất động sản Việt Nam (*)

Thanh Đoàn – Trà Nguyễn

Cứ mỗi 10 năm, Chính phủ Việt Nam lại bàn chuyện giải cứu bất động sản (BĐS), tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Cứ mỗi 10 năm, hàng chục tỷ USD lại mất hút vào "cứu trợ thanh khoản" cho các NHTM ôm khối nợ BĐS khổng lồ. Giải cứu BĐS, nơi xuất sinh các tỷ phú giầu nhất Việt Nam, trở thành nhiệm vụ nóng nhất 2023. Tất cả chỉ vì thị trường này tồn tại những nghịch lý, lỗ hổng và xung đột... mãi chưa được sửa.

Một dự án bất động sản của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại Hà Nội.

(Ảnh: Nguồn Internet)

Phần 1: Việt Nam: 80% dự án bất động sản chỉ phục vụ cho 5-10% người giàu

Người Việt Nam ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Chỉ số giá bất động sản (BĐS)/thu nhập bình quân không ngừng gia tăng, đứng thứ 14 toàn cầu trong khi chúng ta ở nhóm nước thu nhập trung bình thấp. Lý do phi lý đến đơn giản, 80% sản phẩm BĐS chỉ phục vụ cho 10% người giàu ở đô thị, nhóm người nắm giữ 59% tài sản cả nền kinh tế.

Theo dữ liệu được thu thập từ Cơ sở dữ liệu về Bất bình đẳng Thế giới, năm 2021, top 5% người giàu nhất Việt Nam chiếm tới 46,9% tài sản của cả nước, trong khi top 10% những người giàu nhất chiếm tới 59%. Trái lại, 50% những người nghèo nhất chỉ chiếm 5,6% tài sản, theo Vietnam Net. Tính toán từ nguồn số liệu này, để lọt vào top 5% dân số có tài sản lớn nhất Việt Nam, người Việt cần có tài sản tối thiểu là 112.343 USD (gần 2,8 tỷ VND), và để lọt vào top 10% thì cần sở hữu tài sản tối thiểu 61.313 USD (gần 1,4 tỷ VND).

Thực chất, khoảng cách giàu nghèo đang gia tăng ở Việt Nam; một xu thế giống Trung Quốc và nhiều nền kinh tế có thể chế yếu, thiếu minh bạch khác.

Vậy điều này liên quan gì tới thị trường bất động sản? Hãy nhìn vào khoảng cách giữa giá nhà bình quân so với thu nhập bình quân ở Việt Nam. Theo trang Numbeo, chỉ số này ở Việt Nam năm 2022 là 23,5 lần; đứng thứ 14 toàn cầu và đứng thứ 10 toàn châu Á. Ba năm trước, chỉ số này của Việt Nam là 19 lần. Chúng ta đang chứng kiến khoảng cách tăng thần tốc giữa thu nhập và giá nhà ở.

Chỉ số này cho thấy giá nhà đang bỏ ngày một xa thu nhập của người dân. Người thu nhập bình quân và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; dù là thuê nhà (vì giá thuê cao tương ứng với giá BĐS).

Trong khi nhu cầu thực về nhà ở rất cao thì các nhà phát triển BĐS Việt Nam chỉ muốn kiếm tiền ở phân khúc mà người mua nhà có thể chi trả; đương nhiên đó là phân khúc 5% - 10% người có thu nhập cao nhất Việt Nam.

Người nghèo ở Việt Nam hoàn toàn bị loại khỏi thị trường BĐS.

Trong một toạ đàm của Chính phủ ngày 13/1 vừa qua về "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự lệch pha ngày một lớn. Theo ông Châu, Cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Ông Châu lấy ví dụ, ở TP.HCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là có giá vừa túi tiền [người mua]. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.

Ông Châu đồng thời đưa ra một con số đáng kinh ngạc về tỉ lệ nhà ở dành cao cấp, chỉ dành cho người giàu 5% dân số Việt, liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021 -2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp.

Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS không chỉ thiếu hụt nguồn cung nói chung (do hạn chế cấp phép) mà còn đặc biệt thiếu hụt nhà dành cho khu vực dân cư thu nhập trung bình và thấp. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Với một thị trường BĐS bất cân xứng về cung cầu, một thị trường 'lạnh lùng' với 90% người có thu nhập trung bình và rất thấp thì thị trường đó nhất định chứa đựng rất nhiều yếu tố đầu cơ; tài nguyên đất đai, nhà ở bị lãng phí.

Xa hơn, thị trường như vậy rất dễ sụp đổ vì sự thiếu bền vững từ phía cầu; cầu ảo từ giới nhà giàu có thể sụp giảm mạnh khi điều kiện tài chính thắt chặt (lãi suất tăng), giá nhà quá cao hoặc tăng kinh tế vĩ mô đi xuống,...

Câu hỏi đặt ra là, vai trò của chính sách điều tiết nguồn tài nguyên lớn nhất của quốc gia ở đâu khi có tới 80% nguồn tài nguyên này chỉ phục vụ 5% - 10% dân số giàu có nhất của quốc gia? Vì sao các quan chức tỉnh, thành phố lại mặn mà trong việc phê duyệt dự án BĐS cho người giàu? Các tuyên bố chính sách về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập bình quân và thấp vì sao trở nên không hiệu quả?

Để trả lời câu hỏi trên, chúng ta cần hiểu rất rõ các nghịch lý và lợi ích mờ ám đằng sau thị trường BĐS.

Phần 2: Lỗ hổng thể chế to như 'con voi' đang hút cạn tài nguyên đất

Trong Phần 1 đã nêu ra một nghịch lý: giá đất đang bỏ ngày một xa thu nhập của người Việt. Phần đa người dân Việt Nam ngày một khó tiếp cận với tài nguyên đất đai nếu chỉ dựa vào thu nhập từ lao động mà không có kế thừa tài sản, đất đai từ bố mẹ.

Nguồn gốc của nghịch lý này đến từ lỗ hổng thể chế rất lớn và dễ thấy trong hàng chục năm nay. Tham nhũng đất đai đã thúc đẩy mâu thuẫn lợi ích, xung đột xã hội ngày một trở nên gay gắt. Quan trọng hơn, nguồn thu khổng lồ từ đất không chảy vào ngân sách, không chảy vào chủ sở hữu của khu vực dân cư, mà chảy vào nhóm lợi ích thân hữu; đầu cơ đất, lãng phí tài nguyên đất, thất thu ngân sách, tham nhũng, bất bình đẳng thu nhập, mất an ninh tài chính,.. cứ thế gia tăng. Lỗ hổng thể chế to như con voi đang đè nặng và làm nền kinh tế trở nên méo mó.

Giá trị của đất chủ yếu nhờ quy hoạch và thay đổi quy hoạch

Đất đai, không chỉ là nguồn tài nguyên quan trọng bậc nhất của nền kinh tế, còn là nền tảng sinh kế của người dân. Khác với các tài nguyên hữu hạn khác, quản trị tốt tài nguyên đất còn quyết định sự ổn định xã hội, thịnh vượng quốc gia và bền vững môi trường. Tuy nhiên, giá trị gia tăng từ đất - một phần lớn - đã bị mất mát vào nhóm nhỏ có “thông tin và quyền quyết định”. Việc này không chỉ khiến nhà nước mất một nguồn thu lớn từ đất đai cho ngân sách mà còn tạo ra mâu thuẫn xã hội chồng chéo, ngày một gay gắt và khó giải quyết.

Tham nhũng, xung đột giữa dân - chính quyền, xung đột lợi ích đã dẫn tới nhiều gia đình tan hoang, nhiều chính trị gia bị xét xử vì các lỗ hổng chính sách này; ví như một số vụ án, thậm chí có đổ máu, khỏi tố, tù đày, vì mâu thuẫn quản lý đất đai ở Đồng Tâm, Thủ Thiêm, Hải Phòng…

Dưới góc độ kinh tế, đây không phải là lúc đổ lỗi cho các bên mà cần tìm nguyên nhân gốc rễ dẫn đến xung đột lợi ích ngày một gay gắt này. Các nhà hoạch định chính sách nên lắng nghe và điều chỉnh sớm các sai lầm chính sách đã tồn tại quá lâu.

Nguồn gốc giá trị gia tăng của đất đến từ quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Loại giá trị gia tăng lớn nhất (VA1) có được khi nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, ví dụ như thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị. Một mảnh đất nông nghiệp, đất trồng cây chỉ vài trăm ngàn một m2, nhưng nếu thay đổi thành đất ở thì có giá trị 25-30 triệu/m2, thậm chí cao hơn (tuỳ từng dự án). Giá trị gia tăng tuyệt đối có từ thay đổi chính sách này là hàng trăm lần.

Loại giá trị gia tăng lớn thứ hai (VA2) của đất đai là nhờ đầu tư cơ sở hạ tầng do quy hoạch hoặc thay đổi quy hoạch. Tức là cứ có đầu tư hạ tầng, thì giá trị mảnh đất sẽ gia tăng, do giá trị khai thác và sử dụng gia tăng.

Loại giá trị gia tăng thứ ba (VA3) của đất đai đến từ người sử dụng; biết cách đầu tư sử dụng một cách hợp lý tạo ra giá trị cao hơn cho đất đai. Như vậy, khi thực thi các dự án hạ tầng, nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính, cũng như kinh nghiệm quản lý dự án phát triển đô thị, nhà ở và hạ tầng thì có thể làm tăng giá trị gia tăng của đất;

Như vậy, giá trị của đất đai gia tăng hàng trăm lần, hàng chục lần đến từ việc thực hiện quy hoạch, thay đổi quy hoạch của chính quyền các cấp. Điều này cũng có nghĩa là việc quy hoạch, thay đổi quy hoạch, vi phạm hoặc làm sai quy hoạch, hay chỉ định nhà thầu thực hiện quy hoạch không có năng lực… đều dẫn đến việc làm thay đổi giá trị của đất đai.

Mất mát

Quy hoạch bị vi phạm, và thiếu công khai, minh bạch khiến những người có thông tin hoặc “có cơ hội vi phạm” có thể thâu tóm được mảnh đất có giá trị gia tăng cao với giá rẻ mạt trước khi “thay đổi mục đích sử dụng đất”. Chưa kể, việc quản lý vi phạm quy hoạch lỏng lẻo khiến người dân, chủ đầu tư tùy ý vi phạm xây dựng sau đó “chạy giấy phép” cho các vi phạm này khiến giá trị gia tăng từ đất đai bị “mất mát” nghiêm trọng .

Tình trạng chỉ định thầu xây dựng hạ tầng không phù hợp với quy định trong quản lý đầu tư công diễn ra ở nhiều địa phương khiến các dự án hạ tầng, nhà ở, đô thị có thể rơi vào tay các nhà thầu thiếu kinh nghiệm, năng lực tài chính… Giá trị gia tăng loại 2 cũng vì thế mà “mất mát”.

Với cơ chế quản lý đất đai hiện tại, giá trị gia tăng từ đất bị “mất mát” một tỷ lệ lớn, ở mức nghiêm trọng. Phần “mất mát” này khiến nhà nước không thu được vào ngân sách, người dân không được đền bù thỏa đáng. Cơ chế tạo ra “mất mát” giá trị gia tăng từ đất không thúc đẩy tham nhũng chính sách bùng nổ, sai phạm cả quản lý chính quyền, nhà đầu tư và người dân gia tăng mà còn là nguyên nhân khiến thị trường đất đai méo mó, bị đầu cơ, tác động tiêu cực tới hiệu quả chính sách tiền tệ, tới nguồn thu ngân sách và an ninh tài chính quốc gia.

Đương nhiên, khi giá trị gia tăng từ đất không được định giá đúng, đủ và được phân phối công bằng, minh bạch cho các đối tượng liên quan (nhà nước, người dân, doanh nghiệp) thì mâu thuẫn xã hội sẽ ngày một gay gắt. Bất ổn an ninh, trật tự xã hội và quyền lực nhà nước bị xói mòn chính là tổn thất lớn nhất.

Cơ chế tạo ra mất mát

Theo thể chế hiện hành, chính quyền địa phương (cấp tỉnh), trong quản lý nhà nước về đất đai, được phép vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa quyết định người chơi lại có thể kinh doanh kết quả trận đấu. Theo phân cấp ngân sách giữa ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương, Luật đất đai hiện hành, chính quyền địa phương có quyền hoặc có thể can thiệp vào bốn nhân tố sau:

Thứ nhất, lãnh đạo chính quyền tỉnh vừa phê duyệt quy hoạch, thay đổi quy hoạch, vừa được phép thực thi quy hoạch thay đổi ngay trong cùng nhiệm kỳ. Điều này khiến “rủi ro nhiệm kỳ” gia tăng. Như mô tả ở trên, chỉ cần quy hoạch một mảnh đất trồng cây thành đất ở thì giá trị lên hàng trăm lần. Sự thay đổi quy hoạch như vậy, nếu có thông tin, nhóm lợi ích thân hữu có thể thu gom đất đai của dân trước khi công bố quy hoạch.

Trường hợp có làm sai với Luật hoặc quy hoạch tổng thì chưa một tỉnh nào phải chịu trách nhiệm giải trình về những sai phạm này. Tại Hà Nội và TP. HCM, nhiều bài báo, nhiều bằng chứng về việc quy hoạch thành phố bị băm nát [do liên tục bị điều chỉnh] khiến dân sinh khốn khổ.

Bản thân các chủ đầu tư làm sai giấy phép xây dựng là tình trạng phổ biến. Điều này cho thấy sự tuân thủ của họ cũng như sự tuân thủ của chính quyền địa phương với quy hoạch, thay đổi quy hoạch không phải là "pháp lệnh"; không ai chịu trách nhiệm giải trình cá nhân, không ai phải trả giá bằng "tiền túi" của chính họ. Việc trong cùng nhiệm kỳ có thể vừa thay đổi quy hoạch vừa triển khai thực hiện quy hoạch thay đổi đã vô hiệu hóa tính công khai, minh bạch của quy hoạch (vì Luật không quy định thời gian thay đổi quy hoạch cho tới khi thực hiện thay đổi thì phải công khai trong bao lâu...).

Thứ hai, lãnh đạo tỉnh có thể can thiệp vào quyết định định giá đất. Không chỉ có quyền lực trong việc tạo ra giá trị tăng vọt khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thực thi luôn quy hoạch và thay đổi quy hoạch trong nhiệm kỳ mà các lãnh đạo tại vị, các lãnh đạo tỉnh còn có quyền lực chính trong việc quyết định Bảng giá đất để thu thuế, lệ phí, bán đấu thầu,...

Việc định giá đất, theo Luật, có Hội đồng định giá, nhưng chính quyền tỉnh có thành phần nằm trong Hội đồng định giá. Thêm vào đó, kết cấu của Hội đồng định giá khiến ý kiến chuyên gia về định giá đất trở thành một ý kiến không có trọng lượng, và Hội đồng định giá đất không độc lập (về quyền lực, quản lý nhà nước) với chính quyền tỉnh. Trong khi đó, giá đất lại chênh lệch quá lớn sau thay đổi quy hoạch và/hoặc chuyển quyền sử dụng đất.

Cũng theo Luật hiện hành, khung giá đất tham chiếu được áp dụng 5 năm, không phản ánh được hơi thở của thị trường nên thấp hơn so với giá thị trường nhiều chục phần trăm. Đây là lý do khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng chỉ có thể áp dụng cho dân mức giá thấp, không đúng với giá thị trường, gây mâu thuẫn xã hội gay gắt.

Hiện tại, Nghị Quyết 18 và Dự thảo Luật đất đai 2022 được cho là cuộc cách mạng về tư duy khi từ bỏ "Khung giá đất" được lên mỗi 5 năm, thay vào đó là "Bảng giá đất" hàng năm. Tuy nhiên, các chuyên gia thể chế cho rằng đây chỉ là sửa ngọn mà chưa sửa gốc vì các xung đột lợi ích rất lớn [như mô tả trong bài này] không hề được sửa hay nhắc tới trong Dự thảo Luật đất đai 2022.

Thứ ba, các lãnh đạo tỉnh lại 'tự chọn nhà thầu' khi thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng cho quy hoạch và thay đổi quy hoạch. 

Thực trạng ở Việt Nam là tồn tại rất nhiều các sai phạm quản lý nhà nước về lựa chọn nhà thầu ở các tỉnh: chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai minh bạch.

Báo cáo kiểm toán đầu tư công của Kiểm toán nhà nước các năm gần đây đều chỉ ra sai phạm này còn tồn tại ở nhiều tỉnh thành trên cả nước; chủ yếu là các dự án công xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện quy hoạch đã phê duyệt. Sai phạm này khiến nhiều nhà thầu không có năng lực hoặc yếu kém về tài chính lại được giao tổ chức thi công, khiến dự án chất lượng kém, thời gian thi công kéo dài, gây tổn thất lớn cho ngân sách và dân sinh.

Thứ tư, thể chế đất đai 'vô hiệu' luôn hoạt động giám sát quản lý, sử dụng đất đai. Giám sát hoạt động này của chính quyền tỉnh luôn là Hội đồng nhân dân tỉnh. Tuy nhiên, các lãnh đạo chính quyền tỉnh lại luôn kiêm nhiệm lãnh đạo Hội đồng nhân dân tỉnh. Điều này khiến giám sát Hội đồng nhân dân tỉnh về quản lý, tham nhũng đất đai trở nên vô hiệu. Ngoài ra, theo Luật Đất đai sửa đổi thì Mặt trận tổ quốc các cấp có trách nhiệm giám sát quản lý, sử dụng tài nguyên đất. Tuy nhiên, tổ chức hoạt động lỏng lẻo, thiếu thực quyền và là một bộ phận của chính quyền, đảng.

Cuối cùng, theo quy định về phân cấp thu ngân sách Trung ương và địa phương, các tỉnh được giữ lại 100% nguồn thu từ thuế, phí đất đai trong tỉnh để tái đầu tư công của tỉnh.

Cả 5 yếu tố trên tạo ra một lỗ hổng thể chế lớn. Chỉ xét về lý thuyết, khi một cá nhân/tổ chức có quyền vừa đá bóng, vừa thổi còi, vừa chọn người chơi bóng, vừa quyết định tỷ số thì tổ chức/cá nhân đó khó lòng không nảy sinh ham muốn trục lợi từ cuộc chơi này. Điều này đặc biệt đúng trong bối cảnh quy định công khai minh bạch còn lỏng lẻo (dù đã được thiết kế bởi luật), trách nhiệm giải trình và chế tài kỷ luật, bồi thường còn nhiều hạn chế như hiện nay.

Việc có thể pháp lệnh hóa quy hoạch, giải trừ toàn bộ “rủi ro nhiệm kỳ”, đưa công tác định giá đất cho các bên thứ ba độc lập, uy tín, nâng cao trách nhiệm giải trình và thiết kế chế tài xử phạt nghiêm minh với mọi đối tượng vi phạm quy hoạch, khuôn khổ pháp lý về đất đai chính là then chốt để thiết lập lại trật tự xã hội, là nền tảng tăng trưởng và ổn định trong dài hạn.

Gần đây, các nhà nghiên cứu chính sách, các nhà hoạch định chính sách, và Chính phủ đã ý thức được những tồn tại, bất cập trong quản lý đất đai. Việc sửa đổi Luật đất đai 2014, sau 5 năm vận hành, lại được đề cập như một nhiệm vụ cấp thiết nhất trong quản lý nhà nước hiện nay. Tuy nhiên, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi 2022 lại chưa chạm tới việc 'sửa chữa' những lổ hổng thể chế dễ thấy, to như con voi này. Chưa kể, các lỗ hổng này cần phải sửa đổi song hành với các Luật pháp về Quy hoạch đô thị, xây dựng, phân quyền giữa trung ương và địa phương...

Phần 3: Các thủ đoạn lũng đoạn thị trường tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản 

Chỉ trong năm 2022, ba siêu án về các ông lớn bất động sản (BĐS) thao túng, lừa đảo trên thị trường tài chính khiến niềm tin thị trường kiệt quệ, hàng trăm ngàn tỷ đồng của các nhà đầu tư lặng lẽ biến mất trên sàn giao dịch chứng khoán, trong các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không còn thanh khoản. Vì sao doanh nghiệp BĐS dễ dàng lũng đoạn thị trường tài chính đến thế?

Các phân tích và mô tả trên đã trả lời cho câu hỏi: Tại sao hầu hết các tỷ phú ở Việt Nam đều xuất thân từ bất động sản (BĐS)? Tại sao quy hoạch lại liên tiếp sửa đổi, méo mó bất chấp cân bằng sinh thái và vẻ đẹp đô thị? Tại sao các khiếu kiện hành chính về đất đai chiếm số lượng nhiều nhất (trong số các vụ kiện hành chính) và có tính chất phức tạp nhất, chiếm trên 70% số vụ án Tòa án thụ lý, theo số liệu của Toà án Tối cao, trích dẫn bởi Tạp chí Toà án?

Đó là phương diện quản lý đất đai, tiếp cận tài nguyên đất trên thị trường BĐS. Các vấn đề chỉ ở phương diện này chưa đủ để mô tả hết bức tranh nhiều lỗ hổng của thị trường BĐS cũng như rủi ro lây nhiễm chéo của BĐS với nền kinh tế nói chung, thị trường tài chính nói riêng.

Phương diện còn lại là tiền - nguồn tài chính đổ vào BĐS. Các doanh nghiệp BĐS cần có tiền để đấu thầu đất, triển khai dự án. Do đặc thù của ngành, các dự án BĐS cần rất nhiều tiền, hàng triệu tỷ đồng đổ vào thị trường này mỗi năm.

Và từ đây, lợi dụng các xung đột lợi ích khổng lồ trên thị trường tài chính, lớn không kém xung đột lợi ích trong quản lý tài nguyên đất, một số đại gia BĐS đã thao túng, thậm chí lừa đảo trên thị trường này; hàng trăm ngàn tỷ đồng của nhà đầu tư, người gửi tiền, đã lặng lẽ biến mất. Nợ xấu tăng mạnh và niềm tin trên thị trường tài chính mất mát trầm trọng bởi các hành vi như vậy.

Hàng loạt án tới lừa đảo, thao túng, lũng đoạn thị trường tài chính liên quan tới BĐS đã bị truy tố năm 2022 và đang tiếp tục điều tra trong năm 2023. Bài viết Kỳ 3 lần này điểm lại một số các thủ đoạn lũng đoạn này, đồng thời mô tả các kẽ hở pháp luật cũng như xung đột lợi ích trên thị trường tài chính đã "vô tình hay cố ý ""tiếp tay" cho các phi vụ này.

Thổi giá chứng khoán, giao dịch gian lận

Điển hình trong cách thức "giao dịch gian lận" trên thị trường chứng khoán (TTCK) này là Tập đoàn BĐS FLC; hiện tại CEO Trịnh Văn Quyết đã bị khởi tố và bắt giam sau nhiều lần, trong hàng chục năm, thổi giá chứng khoán, kiếm lời hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng mà chỉ bị phạt vài trăm triệu đồng.

Vào ngày 10/1/2022, ông Quyết đã "bán chui" 74,8 triệu cổ phiếu FLC; không báo cáo, không công bố thông tin trước khi thực hiện giao dịch. Lợi nhuận nhờ bán chui ước tính lên tới 1,500 tỷ đồng. Ngày 18/1/2022, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành quyết định xử phạt hành chính ông Trịnh Văn Quyết 1,5 tỷ đồng, mức cao nhất theo quy định; đồng thời áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động giao dịch chứng khoán 5 tháng.

Quá rẻ cho một phi vụ thao túng, cố tình vi phạm kiếm tiền. Nhưng năm 2022, ông Quyết đã không dễ dàng được tha thứ chỉ bằng nộp phạt sau gian lận giao dịch như nhiều lần trước đó.

Một nhóm cổ phiếu họ Louis "làm giá, thổi giá" cũng đã kéo theo xử lý hình sự ít nhất 4 bị can tội "thao túng thị trường chứng khoán". Hàng loạt các tài khoản của nhóm này được lập để mua đi, bán lại các mã chứng khoán này, tạo ra giao dịch ảo và giá trị ảo. Vấn đề là, nhóm này đã nhiều lần bị phạt hành chính do "thổi giá, làm giá", nhưng mức phạt quá nhẹ so với lợi nhuận.

Ngoài chế tài xử phạt quá nhẹ thì câu hỏi đặt ra là vì sao lại dễ dàng giao dịch gian lận và thổi giá chứng khoán để kiếm tiền đến vậy?

Tại Việt Nam, một công ty chứng khoán (CTCK) có "quyền lực" rất lớn; pháp luật cho phép CTCK vừa được tự doanh (tự mua bán chứng khoán kiếm lời), vừa môi giới chứng khoán (cho nhà đầu tư vay theo tỷ lệ nhất định trên mỗi mã chứng khoán họ kinh doanh), vừa được phép tư vấn phát hành trái phiếu doanh nghiệp, định giá tài sản đảm bảo... Thêm vào đó, bản thân các CTCK cũng là một công ty con của một ngân hàng thương mại (NHTM). Ở Việt Nam, có ít nhất 10 CTCK là công ty con của các NHTM lớn.

Tại Mỹ, luật quy định tổ chức môi giới thì không được tự doanh và ngược lại; hai tổ chức này có thể cùng một tập đoàn tài chính lớn, nhưng ít nhất nó phải hạch toán độc lập và hoạt động độc lập về quản trị.

Mô hình pháp lý của Việt Nam rủi ro ở chỗ, một công ty chứng khoán phi đạo đức muốn hỗ trợ "thổi giá" mã chứng khoán A, họ có thể dùng số tiền rất lớn của họ mua đầu tư chứng khoán A (tạo cầu); đồng thời cho nhà đầu tư vay đòn bảy lớn hơn mã chứng khoán khác (còn gọi là vay margin) nhằm khuyến khích đầu tư vào chứng khoán A. Công ty chứng khoán này cũng đồng thời khuyến nghị các nhà đầu tư mua mã chứng khoán A (qua chức năng tư vấn). Nếu nhiều tài khoản cá nhân được lập và mua đi bán chứng khoán A lại cùng với sự thông đồng của công ty chứng khoán thì khả năng thao túng và quyền lực thao túng là rất lớn.

Nếu công ty chứng khoán được thâu tóm bởi một tập đoàn BĐS thì sao? Thì tập đoàn BĐS đó hoàn toàn có "bệ phóng" làm giá, thổi giá chứng khoán của họ, có công cụ trong tay để phát hành trái phiếu doanh nghiệp huy động vốn, thậm chí cũng trở thành sân sau của ngân hàng thương mại mà không cần phải trực tiếp sở hữu một ngân hàng thương mại như trào lưu hơn 10 năm trước. Luật pháp Việt Nam hiện chưa cấm các doanh nghiệp sở hữu công ty chứng khoán, kinh doanh các sản phẩm tài chính trên thị trường.

Thổi giá đất để vay tiền từ ngân hàng thương mại

Quay trở lại vụ án Tập đoàn BĐS Vạn Thịnh Phát, chúng ta đều giật mình khi biết rằng phía công an ban đầu đã đóng băng tài khoản của gần 800 doanh nghiệp trong hệ sinh thái của Tập đoàn để phục vụ điều tra.

Tại sao một tập đoàn kinh doanh BĐS lại nhọc lòng tạo ra nhiều doanh nghiệp như vậy? Luật sư kinh tế H.T (giấu tên), người có 15 năm chuyên tư vấn về mua bán, sáp nhập (M&A) chia sẻ với NTDVN rằng các doanh nghiệp trong hệ sinh thái như vậy có một trách nhiệm đó là mua đi bán lại các mảnh đất, dự án mà ông chủ thực sự của một tập đoàn BĐS sở hữu. Bằng cách này, giá trị BĐS tăng gấp hàng chục lần giá trị thực hoặc giá trị ban đầu của nó. Sau đó, mảnh đất hoặc dự án đó được đưa vào ngân hàng để vay vốn. Ngân hàng thương mại dựa trên hồ sơ mua bán mảnh đất, dự án đó để định giá và cho vay ra theo một tỷ lệ, thông thường là 70% giá trị định giá.

Câu hỏi đặt ra là NHTM nhiều năm kinh nghiệm trong định giá tài sản, cho vay BĐS; một chiêu "thổi giá" BĐS đơn giản như vậy có thể qua mặt NHTM sao? Nếu doanh nghiệp BĐS khó khăn trong việc trả các khoản nợ hiện tại ở NHTM thì NHTM đó cũng có động lực để phê duyệt các khoản vay mới với giá trị BĐS bị thổi phồng (nhằm đảo nợ). Nếu tệ hơn nữa, doanh nghiệp BĐS thậm chí còn có NHTM là sân sau hoặc đối tác ngầm thì chắc chắn NHTM sẽ "mắt nhắm mắt mở" cho các doanh nghiệp BĐS như vậy vay vốn.

Theo Tạp chí Ngân hàng, nhiều NHTM có tỷ lệ cho vay BĐS/tổng dư nợ vào tháng 6/2022 lên tới trên 50%. Theo Fiin Group, các NHTM và CTCK hiện nắm giữ khoảng 70-75% TPDN BĐS; CTCK là các tổ chức nắm giữ lượng TPDN BĐS lớn nhất (50-54%).

Đây là lý do khiến người gửi tiền mất niềm tin. Người gửi tiền đã ồ ạt rút tiền tại Ngân hàng thương mại (NHTM) cổ phần Sài Gòn (SCB) sau vụ việc Vạn Thịnh Phát do nghi ngờ SCB là ngân hàng "sân sau" của Tập đoàn BĐS Vạn Thịnh Phát. Chưa có báo cáo nào từ cơ quan chức năng khẳng định điều này. Nhưng niềm tin của người dân vào câu chuyện như vậy dường như lớn hơn nhiều so với các tuyên bố 'trấn an' từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hay từ Chính phủ.

Với việc thổi giá BĐS làm tài sản đảm bảo, nếu tập đoàn BĐS đó không thể trả nợ thì tài sản mà NHTM phát mại cũng không đủ để đảm bảo bù lỗ. Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng do cho vay BĐS sẽ tăng cao; rủi ro tín dụng BĐS lúc này chính là phần chìm của tảng băng nợ BĐS đang trôi mà thôi.

Lừa đảo huy động vốn nhờ 'sân sau'

Theo luật hiện hành, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ có yêu cầu thấp về điều kiện phát hành, đơn giản vì đó như thỏa thuận cho vay nợ (bằng TPDN) giữa các doanh nghiệp lớn với nhau. Các tổ chức phải tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư, kinh doanh của họ. Bản thân loại trái phiếu này cũng không được phép quảng bá trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc internet.

Công ty thuộc Tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh đã phát hành TPDN riêng lẻ. Sau đó, khối TPDN này được chính các CTCK, NHTM dưới vai trò Đại lý, cùng với doanh nghiệp, quảng bá và bán ra cho công chúng một cách bất hợp pháp. Dĩ nhiên, việc này được hợp thức hoá dưới hình thức như "hơp đồng hợp tác chiến lược"...

Về cơ bản, nhà đầu tư mua lại TPDN không có kiến thức tốt về tài chính, họ hầu hết là người gửi tiền ở các NHTM. Họ tin tưởng NHTM và công ty tài chính, tin rằng TPDN đó được bảo lãnh bởi công ty tài chính hoặc NHTM. Thực tế, NHTM không bảo lãnh phát hành TPDN. Về cơ bản, các NHTM và CTCK chỉ tư vấn phát hành TPDN, định giá tài sản đảm bảo, bảo chứng về tài khoản tiền thanh toán của doanh nghiệp BĐS đó mà thôi. Nhưng việc NHTM có thể trở thành đại lý, thoải mái bán các sản phẩm huy động vốn của doanh nghiệp BĐS tạo ra một sự mập mờ lớn, một lỗ hổng lớn; các NHTM có thể vì làm sạch nợ xấu của mình (giúp doanh nghiệp BĐS đảo nợ) mà bán sản phẩm này cho người gửi tiền với lãi suất hấp dẫn. Hàng trăm nghìn tỷ đồng TPDN của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát đã phát tán ra thị trường bởi con đường như vậy.

Chiêu trò huy động vốn với lãi suất cao

Sự lũng đoạn của các doanh nghiệp BĐS còn tệ hơn sau cơn sóng thần TPDN.

Sau vụ khởi tố Tân Hoàng Minh, hàng loạt các doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực mua lại TPDN trước hạn để tránh tầm ngắm của bên an ninh. Nhưng họ lấy tiền ở đâu ra để mua lại trước hạn hàng chục, trăm ngàn tỷ đồng TPDN đã phát hành?

Theo chia sẻ của cô P.T (giấu tên), người đang làm việc cho công ty tài chính, vốn là công ty con của một Tập đoàn BĐS khá danh tiếng, công ty của cô làm có tên, trụ sở và số điện thoại giống hệt với công ty của chính tập đoàn này đã niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Bản thân các nhân viên như cô ban đầu cũng tưởng rằng mình đang làm việc cho một công ty tài chính tốt, minh bạch, được niêm yết trên sàn giao dịch. Nhưng cô đã phát hiện rằng cô làm việc cho một công ty song sinh; mọi hoạt động của nó không được báo cáo ra công chúng, toàn bộ thông tin bị che giấu.

Công ty song sinh như vậy làm gì? Họ tuyển dụng những người có vị trí trong các NHTM lớn, những người có uy tín với nhiều khách hàng cá nhân giàu có. Bản thân các nhân viên, quản lý NHTM đã mệt mỏi sau một thời gian dài phải bán bảo hiểm cho người vay tiền, họ đều muốn chuyển việc. Các nhân viên này được yêu cầu huy động vốn với lãi suất cao qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua nhà trả trước... Theo cô P.T, công ty cô làm chỉ trong hơn một năm đã huy động nhiều bằng một NHTM nhỏ. Số tiền này để Tập đoàn BĐS kia dùng để trả nợ TPDN đã phát hành.

Tuy nhiên, toàn bộ khoản huy động mới với lãi suất cao đã trở thành nợ xấu, Tập đoàn BĐS kia đã không có tiền để trả cho bất kỳ nhà đầu tư nào. Nhưng khoản nợ xấu này không được ghi nhận là "nợ xấu" hay là "nợ" trong hệ thống tài chính của Việt Nam; nó chỉ đơn giản nằm ở khoản mục "khoản phải trả" trong một công ty tài chính nho nhỏ, thuộc một tập đoàn kinh doanh BĐS mà thôi.

Cô P.T đau khổ chia sẻ với NTDVN rằng cô cảm thấy mình như một "kẻ lừa đảo", "sự nghiệp và uy tín trong ngành tài chính của cô tan tành".

Khi được hỏi liệu Tập đoàn BĐS kia có bị khởi tố không? Cô trả lời rằng nếu vì huy động vốn lãi suất cao thì chưa chắc bị khởi tố bởi vì Tập đoàn này đã thuê rất nhiều luật sư để soạn thảo các hợp đồng huy động vốn nơi mà toàn bộ rủi ro sẽ thuộc về nhà đầu tư.

T.Đ. –T.N.

(Còn tiếp) 

Nguồn: NTDVN.NET

(*) Tựa do BVN đặt. Bài viết được đăng thành 3 kỳ trên ntdvn.net, BVN gộp thành một bài gồm 3 phần cho tiện theo dõi.