Việt Nam: ‘Cải cách Luật đất đai’ nhưng vẫn duy trì sự kiểm soát của nhà nước

23/05/2023

East Asia Forum

Tác giả: Toan Le

Cù Tuấn, biên dịch

22-5-2023

Tóm tắt: Những cải cách về thị trường được chính phủ hứa hẹn có thể sẽ không được thực hiện khi giá bất động sản sụt giảm, niềm tin giảm mạnh và sự bất mãn gia tăng.

Việt Nam đang trong quá trình tham vấn để sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở liên quan, trong bối cảnh niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam giảm sút sau khi lãi suất tăng vọt và các vụ bắt giữ hai ông trùm bất động sản nổi tiếng.

Luật đất đai, nhà ở và bất động sản của Việt Nam được công chúng coi là khó hiểu và phức tạp. Một nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản ban hành ngày 16 tháng 6 năm 2022 đã làm dấy lên hy vọng của công chúng khi tuyên bố rằng các luật mới phải hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và nhà nước.

Tuy nhiên, dự thảo luật đất đai và nhà ở của chính phủ đã bị chỉ trích bởi các bên liên quan và hiệp hội doanh nghiệp địa phương vì không giải quyết được các vấn đề đất đai và nhà ở mang tính hệ thống.

Vì đất đai do nhà nước độc quyền kiểm soát, nên một nguyên nhân gây lo ngại lâu nay là quyền lực của nhà nước trong việc cưỡng chế thu hồi đất mà không trả tiền đền bù hợp lý. Ở Việt Nam, nhà nước có thể thu hồi đất vì nhiều lý do được coi là khá mơ hồ, bao gồm cả mục đích “phát triển kinh tế quốc gia”, vì lợi ích cộng đồng hoặc lợi ích quốc gia, và vì mục đích an ninh.

Các quan chức nhà nước, đặc biệt là ở cấp địa phương, đưa ra tất cả các quyết định quan trọng liên quan đến thu hồi và bàn giao đất. Tiền bồi thường cho đất đai bị thu hồi bắt buộc dựa trên khung giá do nhà nước ấn định, không phải giá thị trường. Việc định giá đất và giá bồi thường thấp khiến những người bị thu hồi đất và các nhà đầu tư bất mãn.

Dự thảo luật đất đai quy định các trường hợp cụ thể mà nhà nước có thể thu hồi đất để phát triển vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nên có khả năng làm cho luật này rõ ràng hơn. Nó cũng loại bỏ các khung giá nhà nước cố định giá đất trong 5 năm, thay vào đó là hướng dẫn giá hàng năm linh hoạt hơn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, hứa hẹn sẽ dựa trên giá thị trường.

Mặc dù điều này được hoan nghênh nhưng nhiều nhà bình luận nghi ngờ về việc liệu sửa đổi trên có thể được thực hiện hay không vì có rất ít hướng dẫn về cách thiết lập giá đất theo giá thị trường. Vì Ủy ban Nhân dân vẫn kiểm soát việc xác định giá đất nên nhà nước vừa là người tham gia vừa là trọng tài trong quá trình thu hồi và phát triển đất đai.

Một vấn đề khác làm nổi bật cách tiếp cận thống kê của Việt Nam đối với đất đai là việc các nhà đầu tư không thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay tiền từ các nhà cho vay nước ngoài. Theo Luật Đất đai 2013, không bên cho vay nước ngoài nào được lấy thế chấp là quyền sử dụng đất của bên vay Việt Nam.

Một số nhóm đang vận động để sửa đổi luật cho phép các doanh nghiệp thế chấp quyền sử dụng đất của họ để đổi lấy vốn từ các quỹ quốc tế cho các dự án kinh tế lớn. Phản ứng của chính phủ đối với đề nghị này là khá thận trọng, bất chấp các đề xuất từ các chuyên gia để đảm bảo “không tổ chức nước ngoài nào có thẩm quyền hợp pháp đối với đất đai Việt Nam”.

Đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở cũng gây ra nhiều tranh cãi. Theo truyền thống, luật sở hữu của Việt Nam phân biệt giữa đất đai và nhà ở. Trong khi tuyên ngôn xã hội chủ nghĩa kêu gọi xóa bỏ sở hữu tư nhân, bao gồm cả đất đai, các chính phủ xã hội chủ nghĩa cho phép sở hữu nhà vì bất động sản không được coi là một công cụ sản xuất.

Quyền sở hữu nhà ở được hiến pháp Việt Nam bảo hộ vô thời hạn. Nhưng một đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở đang gây lo ngại vì đề xuất này có thể hạn chế quyền của chủ sở hữu căn hộ xuống còn 50-70 năm.

Với dân số đông và khoảng cách giàu nghèo khá lớn của Việt Nam, các căn hộ chung cư là rất phổ biến và thường là cách duy nhất để các gia đình trẻ và thanh niên tham gia vào thị trường bất động sản.

Vào năm 2022, Bộ Xây dựng cho biết họ đang xem xét đặt giới hạn 50–70 năm đối với quyền sở hữu căn hộ, lấy lý do thời hạn cho thuê 99 năm của Mỹ là tiền lệ. Nhưng sửa đổi được đề xuất này đã tạo ra sự tức giận của công chúng vì nó cung cấp một quy trình hành chính để tước đi quyền sở hữu của người chủ sở hữu căn hộ.

Vì quyền sở hữu đất đai tư nhân chiếm ưu thế ở Mỹ và quyền sở hữu đất đai của nhà nước chiếm ưu thế ở Việt Nam, các nhà hoạch định chính sách của Hà Nội đã không xem xét đầy đủ tác động chính sách của những thay đổi được đề xuất.

Mặc dù dự thảo mới đã loại bỏ tham chiếu về giới hạn quyền sở hữu căn hộ, nhưng sửa đổi này vẫn gây tranh cãi vì người dân có thể mất quyền sở hữu nếu căn hộ của họ bị coi là không phù hợp để ở. Cũng có sự không chắc chắn về việc di dời dân cư sẽ diễn ra như thế nào và liệu việc bồi thường có thực sự công bằng hay không.

Các nhà bình luận hiện đang kêu gọi các nhà hoạch định chính sách nắm bắt các phương thức tư duy mới. Chẳng hạn, luật sư Nguyễn Tiến Lập kêu gọi coi đất đai là “không gian sống” chứ không đơn thuần là hàng hóa, và cộng đồng cần có tiếng nói thực sự trong việc quản trị đất đai.

Ông cũng đã kêu gọi loại bỏ một số căn cứ để nhà nước thu hồi đất bắt buộc, lập luận rằng sự chồng chéo hiện tại của nhiều căn cứ hiện có sẽ làm tăng khả năng hiểu sai và lạm dụng pháp luật.

Nếu lịch sử là một hướng dẫn, các luật mới sẽ được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cũ hơn. Nhưng một vấn đề nằm ở chỗ các nhà hoạch định chính sách Việt Nam cố gắng nhập khẩu ý tưởng về giới hạn quyền sở hữu căn hộ mà không nhập khẩu ý nghĩa của nó. Việc lắp ghép luật pháp như vậy hiếm khi thành công.

Quy định về đất đai của cơ quan thống kê sẽ không nhường chỗ cho quy định do thị trường dẫn dắt. Các nhà lãnh đạo chính trị cấp cao của Việt Nam đã nói rõ vào năm 2022 rằng quyền sở hữu đất đai của nhà nước là một nguyên tắc lâu dài. Các cuộc tranh luận tương tự đã nảy sinh vào năm 2013 và dẫn đến một chút thay đổi cơ bản đối với luật pháp.

Trong khi các nhà lãnh đạo cấp cao cho rằng ổn định xã hội là một yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi đánh giá bất kỳ sửa đổi nào, họ đã bỏ qua thực tế rằng hiện trạng đất đai đã góp phần gây ra bất ổn và bất mãn trong xã hội Việt Nam.

Sẽ rất khó để các tuyên truyền của chính phủ Việt Nam có thể xoa dịu được những lo ngại của công chúng trong bối cảnh chi phí sinh hoạt gia tăng và sự lo lắng về tình trạng thiếu đất và nhà ở tại nước này.